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Food Affairs

HORECA

Nasce il primo Osservatorio nazionale dedicato al format immobiliare della Food Court

L’Osservatorio ha mappato oltre 150 location su tutto il territorio nazionale, per un totale di circa 1.350 punti di consumo

Nasce il primo Osservatorio nazionale dedicato al format immobiliare della Food Court. Per Food Court, nella definizione accettata dall’Osservatorio, si intende un’area dedicata alla ristorazione in cui si annoverano almeno 5 unità destinate a brand nazionali, internazionali e locali, ognuno con il proprio format e la propria identità distinta.

PRESENTAZIONE OSSERVATORIO NAZIONALE FOOD COURT (PDF)

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Lanciato ufficialmente a inizio luglio, l’Osservatorio Nazionale Food Court analizza la presenza e lo sviluppo di queste “piazze” della ristorazione non solo nel macro ambito dei centri commerciali, ma anche in quello del travel retail sia aeroportuale che di stazione e nelle location urbane. I principali obiettivi dell’iniziativa per questa edizione sono: dare una definizione di mercato quantitativa e qualitativa al concetto di Food Court; mappare e studiare in modo organico questo format immobiliare; fornire al mercato uno strumento di lavoro che favorisca l’attività di leasing dei gestori immobiliari e lo sviluppo retail delle insegne di ristorazione.

L’Osservatorio è promosso da Food Service (Gruppo Food) e partner dell’iniziativa sono Assofranchising, ATRI (Associazione Travel Retail Italia), CNCC (Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali), Confimprese, Federfranchising e UBRI (Unione Brand della Ristorazione Italiana).

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L’attività di mappatura ha portato a individuare oltre 150 Food Court distribuite sull’intero territorio nazionale, con una prevalenza nel quadrante di Nord Ovest, dove insiste circa il 50% del network.

Oltre il 90% delle Food Court si inserisce all’interno di centri commerciali e asset similari. Il totale dei punti di consumo ammonta a poco meno di 1.350 unità, per una media di quasi 9 locali per singola Food Court, che salgono a circa 10 nelle strutture di grande dimensione (sopra ai 40.000 mq di GLA). Nel dettaglio dei centri commerciali, dallo studio emerge che i primi 5 player per diffusione di punti vendita sono (in ordine alfabetico): Billy Tacos, I Love Poke, La Piadineria, McDonald’s, Old Wild West. Nel cluster del travel retail, le Food Court si posizionano nei principali aeroporti nazionali per dimensione e numero di passeggeri, mentre quelli di dimensione media o media-piccola vedono una forte presenza di ristorazione distribuita in tutta l’aerostazione. Nell’ambito delle stazioni ferroviarie, le Food Court sono state oggetto di un importante sviluppo negli anni precedenti e contestuali al Covid. Gli asset protagonisti di questo sviluppo vantano un footfall che spazia da 30 a 210 milioni di viaggiatori l’anno.

Il campione qualitativo relativo ai brand di ristorazione (30 insegne, tra locali, nazionali e internazionali) ha dichiarato di aver aperto, in media, il primo punto di consumo all’interno di una Food Court nell’anno 2012 e di contarvi, ad oggi, 21 ristoranti, di cui il 18% circa gestito in franchising. Le nuove aperture all’interno di Food Court portate a termine nel 2023 vedono una media di circa 3 punti vendita per singola insegna, che salgono a 4 nelle previsioni per il 2024. Elemento centrale nello studio, il dato sul price point medio: per il 33,3% del campione è sotto i 10 euro, per il 60% tra i 10 e i 20 euro, per il 6,6% sopra i 20 euro.

Sentiment di landlord e tenant

Per circa il 96% del cluster qualitativo dei centri commerciali (campione rappresentativo di quasi il 20% del totale CC censiti), la presenza della Food Court all’interno dell’asset è considerata strategica per motivazioni che includono il fatturato, il footfall, la capacità di attrazione e il tempo di permanenza. Questo dato va di pari passo con la percezione dell’andamento complessivo della Food Court, che nell’84% dei casi vede una valutazione positiva. Analogamente, la quasi totalità degli operatori del travel retail (86%), sia aeroportuali che di stazione, considera strategica la presenza della Food Court all’interno dei rispettivi asset e nel 78% dei casi attribuisce a questa tipologia di spazio un trend di performance positivo. Oltre l’86% del campione dei retailer intervistati considera strategica la presenza all’interno delle Food Court e il 60% giudica positivo il trend delle proprie performance in questi contesti. Tra le principali motivazioni, l’importanza dei flussi che genera la food court e la sua capacità attrattiva.

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Focus aeroporti

Sull’importanza di avere negli aeroporti sia Food Court che ristorazione diffusa, Stefano Gardini, Presidente ATRI – Associazione Travel Retail Italia ha spiegato che la ristorazione rappresenta sempre di più un elemento strategico dell’offerta commerciale degli aeroporti. Nel corso degli ultimi 10/15 anni ha subito un importante processo di evoluzione, passando dal concetto di Food quale elemento “necessario” del viaggio ad elemento che porta valore aggiunto al viaggio stesso. Questo è stato capito dai grandi operatori della ristorazione, che hanno introdotto format sempre più accattivanti e personalizzati, e dai landlord che hanno affiancato ai principali player di mercato operatori locali in grado di garantire una differenziazione marcata di prodotto enfatizzando le eccellenze locali. Chiarito questo, la grande discriminante rimane sempre e comunque la configurazione degli spazi a disposizione. Se da un lato la food court ottimizza gli spazi a disposizione e consente all’utenza di poter avere una chiara visione dell’offerta e all’operatore una facilità operativa e gestionale, dall’altro richiede elevati spazi, spesso incompatibili con quelli presenti in molti scali. Laddove vengono realizzate importanti interventi infrastrutturali che allarghino gli spazi aeroportuale non è raro vedere posizionate food court in punti strategici, soprattutto dove elevati sono gli afflussi di persone in air side, cosa che di contro rischia di essere difficile. Anche in questo caso non è raro vedere nello stesso aeroporto anche ristorazione diffusa localizzata nei “passaggi di flussi” strategici per cogliere appieno tutte le potenzialità espresse dalla ristorazione.
“L’elevata crescita del traffico che gli aeroporti di media dimensione hanno registrato ha reso difficile dedicare spazi significativi che potessero ospitare food court. Le food court per funzionare bene, infatti, necessitano di ampi spazi, grande visibilità e di essere localizzate in punti nevralgici. Nel caso aeroportuale, ad esempio, questi elementi si riscontrano quando le Food Court vengono localizzate in air side in posizioni ben visibili dai percorsi che i passeggeri si trovano a compiere. L’assenza di questi elementi ha spesso spinto i gestori degli scali di media dimensione, nell’ambito dei processi di riconfigurazione delle aree commerciali/operative finalizzate all’adeguamento infrastrutturale, a localizzare gli spazi F&B all’interno dei flussi commerciali retail. Questo peraltro riflette una innegabile esigenza: quella di massimizzare la footfall di tali spazi per ottimizzare i ricavi. In genere in tali scali i processi di riconfigurazione interna hanno dovuto fare i conti con limiti operativi ed infrastrutturali e per questo il Food ha rappresentano anche un elemento di traino per i flussi”.
“ La ristorazione presente negli aeroporti ha avuto, nell’ultimo decennio, una forte evoluzione verso livelli qualitativi molto elevati. Questo è stato, da un lato, frutto di una profonda evoluzione dei principali operatori della ristorazione commerciale e dall’altro dalla presenza di operatori di piccole dimensioni, a matrice fortemente identitaria locale, in grado di stabilire una forte connessione tra l’aeroporto ed il territorio. Personalmente credo che il futuro debba, sempre di più, porre questo connubio quale elemento strategico di successo. Per i Big della ristorazione commerciale diventa talvolta difficile creare format iper-personalizzati in grado di esprimere il territorio che, di contro, rappresentano opportunità in grado di stimolare la domanda con prodotti di tipo differente. Devo concludere però plaudendo molti operatori multinazionali che finalmente stanno compiendo tanti sforzi e con risultato crescenti nel differenziare i loro format sempre più in linea con le crescenti esigenze dei passeggeri e con un occhio ai millenial e generazione Z che rappresenteranno il 50% del traffico”

La nuova definizione di Food Court

“La Food Court è un’area dedicata alla ristorazione in cui si annoverano almeno 5 unità destinate a brand nazionali, internazionali e locali, ognuno con il proprio format e la propria identità distinta, che presentano un’offerta diversificata e sinergica. L’area è organizzata con tavoli pertinenziali e/o comuni ed è gestita con una visione unitaria in termini di brand mix, servizi e attività di marketing. Il design è studiato per creare un ambiente funzionale, confortevole e riconoscibile”.


Campione e metodo di analisi

La mappatura è stata realizzata attraverso un’indagine online condotta sui portali internet di tutti i centri commerciali italiani in gestione e/o di proprietà di società associate al CNCC, integrata da un’indagine online sui portafogli immobiliari di società non associate e ancora grazie al coinvolgimento diretto di numerose aziende attive sia nel comparto dei centri commerciali sia in quello del travel retail. Nel complesso sono stati vagliati circa 500 asset distribuiti sull’intero territorio nazionale. Le analisi qualitative, invece, sono il risultato del coinvolgimento diretto delle community di riferimento attraverso questionari specifici per il rispettivo cluster (landlord centri commerciali, landlord travel retail, retailer).

Food ESG Affairs

TM

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